Gebäudeversicherung (gewerblich)

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Die gewerbliche Immobilie ist das Zentrum des Erfolges eines Unternehmens. Von dort aus werden die betrieblichen Aktivitäten gesteuert. Schäden – verursacht beispielsweise durch Feuer oder Sturm – können den Betriebsablauf erheblich stören und eine Menge Kosten verursachen. Hier ist eine Absicherung unverzichtbar.

Eine gewerblich genutzte Immobilie, egal ob selbst genutzt oder vermietet, sollte mindestens gegen die Standardgefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel abgesichert werden. Wenn z.B. ein Brand das Gebäude beschädigt, wird das Unternehmen steuerungsunfähig und durch die ausfallenden Mieteinnahmen kann auch die Existenz des Eigentümers in Schieflage geraten. 

Zu den allgemeinen Gefahren können optional die erweiterten Elementargefahren versichert werden. 

Für die Berechnung der gewerblichen Gebäudeversicherung müssen folgende Angaben berücksichtigt werden: 

  • Anschrift und damit die Lage des Objektes
  • die zu versichernden Gefahren
  • Wert des Geschäftsgebäudes
  • Beschaffenheit des Gebäudes
  • die ausgeübte gewerbliche Tätigkeit bzw. Betriebsart des ansässigen Betriebes/der Betriebe. 

In der Regel wird im Schadensfall der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes ersetzt. Ist die Versicherungssumme jedoch zu niedrig angesetzt, besteht die Gefahr einer Unterversicherung. In diesem Fall übernimmt die Versicherung den entstandenen Schaden und die Kosten nur anteilig. Für den Rest muss der Eigentümer mit seinem Privatvermögen aufkommen. 

Bauartklassen 

Entscheidend zur Risikobeurteilung der Feuergefahr sind die sogenannten Bauartklassen bzw. Fertighausgruppen. Diese beziehen sich auf die Bausubstanz, also Beschaffenheit der Außenwände und der Dacheindeckung. Die Bewertung der Bauteile erfolgt aufgrund ihrer Feuerwiderstandsdauer und der Brennbarkeit ihrer Baustoffe.

Bauartklassen Gebäude (BAK)

BAKAußenwände Dacheindeckung 
Massiv: Mauerwerk, Beton Hart: z.B. Ziegel, Schiefer, betonplatten,Metall, gesandete Dachpappe 
II Stahl- oder Holzfachwerk mit Stein- und Glasfüllung; Stahl- oder Stahlbetonkonstruktion mit Wandplattenverkleidung aus nicht brennbaren Material (z.B. Profilblech, Asbestzement; kein Kunststoff) Hart 
III Holz, Holzfachwerk mit Lehmfüllung, Holzkonstruktion mit Verkleidung jeglicher Art, Stahl- oder Stahlbetonkonstruktion mit Wandplattenverkleidung aus Holz oder Kunststoff, Gebäude mit einer oder mehreren offenen Seiten Hart 
IV Wie Klasse I oder II Weich: z.B. vollständig oder teilweise Eindeckung mit Holz, Ried, Schilf, Stroh 
Wie Klasse III Weich 

Bauartklassen Fertighaus / Fertighausgruppen (FHG)

FHGAußenwände Dacheindeckung 
In allen Teilen, einschließlich der tragenden Konstruktionen, aus feuerbeständigen Bausteilen (massiv) Hart (siehe oben) 
II Fundament massiv, tragende Konstruktionen aus Stahl, Holz, Leichtbauteilen oder dergleichen, außen mit feuerhemmenden Bausteilen bzw. nicht brennbaren Baustoffen verkleidet (z.B. Putz, Klinkersteine, Gipsplatten, Asbestzement, Profilblech, kein Kunststoff) Hart 
III Wie Fertighausgruppe II, jedoch ohne feuerhemmende Ummantelung bzw. Verkleidung Hart 

Baupreisindex 

Der Baupreisindex spiegelt die Entwicklung der Preise für den Neubau und die Instandhaltung von Bauwerken wieder. Der Baupreisindex wird vom statistischen Bundesamt herausgegeben. In der Versicherungswirtschaft wird dieser Index zur Neubauwerteermittlung und Beitragsberechnung für die Versicherung von Wohngebäuden in der gleitenden Neuwertversicherung herangezogen. 

Elementarschäden 

Elementarschäden sind Schäden, die durch Naturgewalten hervorgerufen werden. Aufgrund eines in den letzten Jahren deutlich angestiegenen Versicherungsbedarfs, wurde die Möglichkeit der Versicherung von Elementarschäden deutlich erweitert. Seit Jahrzehnten gehört die Sturmversicherung in Verbindung mit Hagel zur Standarddeckung im privaten und gewerblichen Bereich. Heute wird bei vielen Versicherungen die sogenannte „erweiterte Elementarschadendeckung“ angeboten. Hierzu zählen insbesondere die Versicherung von Schäden durch Erdbeben, Erdsenkung, Überschwemmung, Rückstau, Schneedruck und Lawinen. 

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Gebäudetechnik-Pauschalversicherung 

Erst durch eine Vielzahl von technischen Anlagen wird die gewerbliche Immobilie nutzbar gemacht. Fallen diese Einrichtungen aus, wird eine Gebäudetechnik-Pauschalversicherung benötigt. Versichert sind zum Beispiel Heizungsanlagen, Klimaanlagen, Gas-, Elektro- und Fernsprechanlagen (ohne Endgeräte), Klingelanlagen, Aufzüge, Tür- und Toranlagen, Raumbelüftungsanlagen, Antennenanlagen, Alarmanlagen, Gebäudeleittechnik, Müllbeseitigungsanlagen. 

Glasversicherung 

Fensterscheiben sind grundsätzlich über die Gebäudeversicherung abgesichert. Jedoch muss nicht unbedingt ein Hagelschauer für die kaputte Scheibe verantwortlich sein. Daher kann es ratsam sein, eine zusätzliche Glasversicherung abzuschließen. Die Glasversicherung ersetzt unter anderem zerbrochene Glas- und Kunststoffscheiben, Glasbausteine und Lichtkuppeln des Gebäudes sowie Scheiben von Sonnenkollektoren. Oberflächliche Beschädigungen, Kratzer oder Muschelausbruche ersetzt eine Glasversicherung nicht. 

Gleitender Neuwertfaktor 

Der gleitende Neuwertfaktor gibt an, um welchen Faktor ein Gebäudeneubau heute teurer wäre als im Jahr 1914. 

Gleitende Neuwertversicherung 

Hierbei handelt es sich um eine gängige Versicherungsform in der Wohngebäudeversicherung. Ziel ist die Vermeidung einer möglichen Unterversicherung durch ständige Änderung (Erhöhung) der Baukosten. Die Basissumme ist die Versicherungssumme 1914. 

Mehrkosten auf Grund behördlicher Auflagen 

Sind seit Abschluss der Wohngebäudeversicherung bis zum Eintritt des Schadens Gesetze erlassen worden, die Mehrkosten beim Wiedererrichten des Objektes verursachen, so sind diese mitversichert, meist jedoch in ihrer Höhe begrenzt. Mehrkosten durch behördliche Auflagen können entstehen, weil z. B. an dieser Stelle, in dieser Art und Weise oder mit diesen Materialien etc. kein Bauvorhaben mehr durchgeführt werden darf. Die Mehrkosten durch behördliche Auflagen gehören somit zu den Auflagen, die zwar weder der Versicherte noch der Versicherer zu verantworten haben. Dennoch ist es im Versicherungsverhältnis zwischen den beiden Parteien meistens so geregelt, dass der Versicherer diese Mehrkosten übernimmt, die dann anfallen, wenn die versicherte Immobilie beispielsweise nach einem Brand wieder neu aufgebaut werden muss. 

Mehrkosten infolge Preissteigerung 

Ersetzt werden die notwendigen Mehrkosten infolge Preissteigerungen zwischen dem Eintritt des Versicherungsfalles und der Wiederherstellung. Darunter fallen z.B. steigende Baukosten oder Preissteigerungen bei Verzögerungen durch Behörden. Wohingegen steigende Grundstückspreise nicht dazuzählen. Veranlasst der Versicherungsnehmer nicht unverzüglich die Wiederherstellung, sind die Mehrkosten nur in dem Umfang zu ersetzen, in dem sie auch bei unverzüglicher Wiederherstellung entstanden wären. 

Mietverlustversicherung 

Die Absicherung von Mietverlust aufgrund eines einzutretenden Versicherungsfalles ist sinnvoll, um entgangene Miete einschließlich der fortlaufenden Nebenkosten, bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung (Haftzeit) des Objektes abzusichern. Hierbei stellt die Haftzeit (in der Regel mind. 12 Monate) die maximalle Dauer dar, in welcher der Versicherer haftet. 

Unterversicherung 

Es besteht eine Unterversicherung, wenn der Wert des versicherten Objekts, die vereinbarte Deckungssumme im Versicherungsvertrag übersteigt. Das kann zum einen dadurch entstehen, dass von vornherein ein zu niedriger Betrag festgesetzt wurde. Zum anderen kommt es häufig vor, dass der Wert des Gewerbegebäudes im Laufe der Zeit (z.B. durch nicht gemeldete An-/Umbauten oder Erweiterungen) ansteigt. Den tatsächlichen Umfang des Problems einer Unterversicherung, findet der Versicherte meist erst im konkreten Schadensfall heraus. 

Wert 1914 

Der Wert 1914 oder auch Gebäudeversicherungswert 1914, verkürzt auch 1914er Wert genannt, ist ein fiktiver Rechenwert. Mit Hilfe dieses Wertes wird bei der Wohngebäudeversicherung eine einheitliche Basis zur Berechnung des Gebäudeneuwertes und damit auch der Versicherungsprämien geschaffen. Von diesem fiktiven Gebäudeversicherungswert 1914 gelangt man über den Baupreisindex schließlich zum heutigen Neubauwert des versicherten Gebäudes. Der Baupreisindex soll sicherstellen, dass durch die Wertsteigerung der Immobilie im Laufe der Zeit keine Unterversicherung des Gebäudes entsteht. Es handelt sich also um eine Anpassung aufgrund von Wertsteigerung. 

Der Gebäudeversicherungswert 1914 berechnet sich wie folgt:
Neubauwert in Euro dividiert durch den Baupreisindex 

Der Grund, weshalb man ausgerechnet das Jahr 1914 als Basis nimmt ist, dass dieses das letzte Jahr war, in dem die Baupreise „stabil“ (aussagekräftig) waren und nicht besonderen (Bau-) Preissteigerungen, wie z.B. durch den Ersten Weltkrieg (ab 1914), unterworfen waren. 

Wertermittlungsbogen 

Die Wertermittlung dient zur tatsächlichen Wertfeststellung. Sie ist ein Rechenverfahren in dem verschiedene Dinge berücksichtigt werden. Der Wertermittlungsbogen unterstützt bei der Feststellung des Gebäudewertes. 

ZÜRS-Zonen 

ZÜRS ist ein Zonierungssystem, das eine präzise Einstufung aller Flächen in Deutschland hinsichtlich ihrer Gefährdung durch Hochwasser und Überschwemmung ermöglicht. Entwickelt wurde ZÜRS vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (kurz: GDV). Die Abkürzung ZÜRS steht für Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen. Die Zoneneinteilung von ZÜRS wird nur für die Festlegung des Überschwemmungsrisikos eingesetzt. Die Gefahren durch Rückstau und Starkregen werden deutschlandweit einheitlich bewertet. 

In der erweiterten Elementarschadenversicherung ist es grundsätzlich möglich, ein Gebäude gegen Überschwemmung zu versichern. In der Vergangenheit führte dies dazu, dass gerade in besonders gefährdeten Gebieten eine Absicherung nicht möglich war. Ursache dafür war, dass den Versicherern keine hinreichenden Informationen über die genaue Gefährdungssituation vorlagen. Eine Einschätzung des Kumulrisikos war für die Anbieter nicht möglich.

Um zukünftig das Überschwemmungsrisiko einzelner Gewässer risikogerecht kalkulieren zu können, wurde im Jahr 2001 das System ZÜRS entwickelt. Das System legt seither Gefährdungsklassen fest, die das Hochwasserrisiko hinsichtlich der Häufigkeit wiederkehrender Schadensereignisse auf Jahresbasis darstellen.

ZÜRS kennt dabei folgende Gefährdungsklassen (GK):

  • GK 1: nach gegenwärtiger Datenlage nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen. 
  • GK 2: Hochwasser seltener als einmal in 100 Jahren (HQ100), insbesondere Flächen, die bei einem sogenannten „extremen Hochwasser“ („HQextrem) ebenfalls überflutet sein können. 
  • GK 3: einmal in 10 bis 100 Jahren
  • GK 4: Hochwasser mindestens einmal in 10 Jahren (HQ10). 

Schadenbeispiele

Die hier aufgeführten Beispiele dienen lediglich der vereinfachten Veranschaulichung. Ausführliche Definitionen hinsichtlich der Leistungsinhalte entnehmen Sie bitte jeweils dem Vertrag zu Grunde liegenden Versicherungsbedingungen (=Rechtsgrundlage für die Leistungsbeurteilung/-prüfung). 

Kurzschluss 

Aufgrund eines Kurzschlusses am Drucker bricht ein Feuer aus. Als die Feuerwehr eintrifft, steht das Firmengebäude in Flammen. Obwohl die Feuerwehr sofort versucht das Feuer unter Kontrolle zu bekommen und zu löschen, entsteht ein Totalschaden. Die gewerbliche Gebäudeversicherung übernimmt die entstandenen Kosten.

Sturmschaden 

Durch einen heftigen Sturm gepaart mit einem heftigen Hagelschauer wird ein Firmengebäude beschädigt. Das Dach wurde größtenteils abgedeckt und viele Fenster sind zu Bruch gegangen. Der Eigentümer muss die Schäden reparieren lassen und die gewerbliche Gebäudeversicherung deckt diese Kosten ab.

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